Kommentar: Svenska fastighetsmarknaden – hållbar eller bubbla?
Kanske beror det till viss del på pandemin som bostadspriserna rusar i höjden. Hur ska man som privatperson tänka om man är i köptagen? Foto: Sofia Drevemo


Under det senaste året har villapriserna i Sverige i snitt gått upp så mycket som 17 procent medan bostadsrätterna ökat runt 8 procent. Är detta en rimlig utveckling eller vittnar det om att svenskarnas skuldkvoter börjar bli ohållbara?

Jag vill inleda med att fastställa att det jag ger uttryck för i denna artikel är en övergripande analys baserat på några få men betrodda källor. Att spå om fastighetsmarknaden är – som historien visat oss – svårt, för att inte säga omöjligt. För att kunna avgöra om det föreligger en bubbla på den svenska fastighetsmarknaden krävs en långt mer omfattande analys av flertalet källor, om vi ens ska komma nära en analys som kan fungera som råd på en makroekonomisk nivå. Jag väljer därför att inrikta mig mer åt det mikroekonomiska hållet, det vill säga en analys av hur läget på marknaden kan påverka det enskilda hushållet, och vad som är bra att tänka på nu när priserna rusar på sällan skådat sätt. 

Svensk Mäklarstatistik är ett bolag som sedan 2005 har presenterat statistik från Sveriges mäklare. Bolaget ägs av Mäklarsamfundet och är den förmodligen säkraste källan för aktuell statistik om bostadspriser. På sin hemsida säger bolaget bland annat att deras statistik för småhus ligger fyra månader före myndigheter, vilket onekligen är en betydelsefull skillnad för den som sitter och funderar på att köpa sig ett nytt hus. 

I veckan publicerade Svensk Mäklarstatistik aktuella siffror för hela landet som bör väcka uppmärksamhet hos alla som är intresserade av privatekonomi. Till exempel redovisades att prisökningen för bostadsrätter på årsbasis nu är sju procent i Stockholms- och Göteborgsområdet och 12 procent i Stor-Malmö. Samtidigt så ökar villor på årsbasis mellan 16 procent i Stor-Göteborg till 20 procent i Stor-Malmö. Samtliga län i hela Sverige visar prisökningar på årsbasis, där många utgör tvåsiffriga prisökningar.

Antalet bostäder som säljs är också rekordmånga, där bostadsrätter i mars månad ökade 30 procent mot föregående år och motsvarande siffra för villor var 15 procent. Svensk Mäklarstatistiks egen analys av marknaden anger att ”utvecklingen drivs av förväntningar på låga räntor under en lång tid framöver i kombination med distansarbete och en kraftig stimulanspolitik.” Detta är enligt min mening en ytterst rimlig analys av läget. 

I samma veva publicerade Finansinspektionen sin årliga rapport Den svenska bolånemarknaden. Rapporten vittnar om att nya låntagare tar allt större lån vilket fortsätter trenden de senaste två åren. Till exempel har andelen nya bolånetagare med en skuldkvot över 450 procent av bruttoinkomsten ökat från 9,1 till 11,3 procent. Samtidigt har antalet bolånetagare i spannet 300–450 procent ökat stadigt från 27 procent 2014 till 41 procent 2020. Även tilläggslånen ökade från förra året med 24 procent. 

Vi kan utifrån detta begränsade underlag konstatera följande: Dels förekommer det nu kraftigt ökande bostadspriser, både för bostadsrätter och villor, dels ser vi markanta ökningar både i den genomsnittliga belåningsgraden (lån i förhållande till bostadens värde) och den genomsnittliga skuldkvoten (lån i förhållande till inkomsten). Jämförelsevis ökar den genomsnittliga lönen med endast 2–3 procent årligen, en svag ökning mot nyss redovisade ökningar i bostadspriser. Tillgänglig statistik från Riksbanken visar också att hushållens totala skuldkvot ligger på rekordhöga nivåer idag omkring 200 procent, en nära nog fördubbling sedan mitten på 90-talet. Detta trots mängden finansiella kriser vi har sett under denna period. 

Det som är oroväckande med utvecklingen är att människans syn på pengars värde till synes inte korrelerar med den känslomässiga värderingen av materiell tillfredställelse. Eller, enkelt uttryckt, har en person bestämt sig för att han eller hon vill ha en viss bostads så får det kosta vad det kosta vill. Många av oss tänker att vi kan bli hemmasittande ett bra tag till, eller kanske för alltid. Några kanske önskar jobba hemma i större utsträckning och behöver då ett större boende.

Onekligen talar prisökningar på upp till 30 procent för att svenskarna värderar tillgång till en större bostad högre än tillgång till en större plånbok. Många skulle säkert argumentera emot mig och säga att bostaden är en tillgång och en bra investering. Visst kan det vara så, men den medför också stora kostnader, och vid en minimal höjning av räntan kan en bostadsinvestering bli en börda för många. Bolånet är för de flesta det enskilt största lånet man tar och medför också den största risken för privatekonomin.  

Är då svensk bostadsmarknad i en bubbla? För att svara på denna fråga kan vi titta på den svenska finanskrisen på 90-talet. Den krisen orsakades väldigt förenklat av belåning till allt högre andel av värdet på tillgångarna (belåningsgrad för fastigheter gick från 75 procent till omkring 90 procent, kommersiella upp till 100 procent), en djärvare kreditgivning kopplat till dessa fastigheter (skuldsättning för privata sektorn ökade från 100 procent till 150 procent av BNP), ett ökat risktagande hos svenskarna (stora investeringar på aktiemarknaden) samt ett ändrat ränteavdrag för fastigheter. Många av dessa faktorer känns igen idag, även om vi inte är där just nu. Historien visar oss dock att det är den känslomässiga värderingen i materiell tillfredställelse som leder till kriser eller bubblor. Den ständiga jakten på mer saker eller pengar. 

Jag vill med denna artikel uppmana till eftertänksamhet snarare än att agera ”djävulens advokat”. Ett lån är pengar som ska betalas tillbaka, även när det gäller bolån. Det är lätt att ryckas med i en budgivning och börja spela med hundratusentals kronor som att dessa inte vore riktiga pengar. Men för varje nytt lån som tas, så ökar det gemensamma skuldberget något och en vacker dag ska notan betalas.

Ett gott råd är därför att tänka efter före du sätter dig och din familj med ett stort bolån. En god tumregel är att 20 procent av den disponibla inkomsten ska gå till att betala lån. Hamnar du över den andelen ökar risken för att du inte kommer att kunna betala för din bostad. Dessutom ska det finnas pengar över till att leva också. 

Nicolas Strömbäck är jurist inom bank och finans.

Visste du att vi även finns som papperstidning med veckoutgåva? Svenska Epoch Times – en traditionell nyhetstidning med klassisk, objektiv journalistik. Teckna din provprenumeration på papperstidningen idag – endast 99kr – klicka här för mer information.